全国政协经济委：对中国楼市“浮华”背后的冷思考

在盘活土地存量方面:一是要使土地来源多元化，供应节奏平稳化。主要是:推进“三旧”改造，加强存量土地的再开发；探索城市存量国有土地使用权流转，逐步放开土地二级市场；建立城乡统一的建设用地市场，农村集体建设用地应稳妥、有序、积极入市，探索利用农村集体建设用地建设政策性租赁住房，妥善解决“小产权房”问题。二是鼓励通过城市空间布局和开发强度的优化调整，适度提高容积率，增加住宅可供应量。三是创新土地出让方式，建立合理的土地收益分配机制，加强土地的供后监管。

三、理顺政府和市场关系，按照差别化原则建立分类管理、分级施政的房地产调控体系

第一，理顺政府和市场的关系。在住房市场方面，要注重发挥市场资源配置的决定性作用，更好发挥政府宏观指导和调控的作用。市场的决定性作用，主要体现在允许房地产开发企业以市场价格买地、以市场供求预测建房、以市场形成价格卖房。政府调控要以经济、法律手段为主，避免过于行政化；要注重强化各个环节的监管，维护市场秩序，提高住房质量和住房产业化水平，避免过度采用限购、限价措施；要尊重房地产发展的规律，保持房地产政策的相对独立性和稳定性，避免简单地把房地产作为宏观调控的工具。在住房保障方面，要注重发挥政府的主导作用，但要更多运用市场化运作方式。

第二，按照“低端有保障，中端有扶持，高端有市场”的原则，针对需求的不同层次匹配供给不同类型的住房。具体说，对于无法自行解决居住问题的低收入群体，由政府主导提供公共租赁住房或棚户区改造安置房；对于购房用于自住的中低收入群体及“夹心层”，可借鉴上海做法，推行“共有产权房”(购买时政府免收部分费用或承担部分成本，出售时政府分享收益)；对于已有相当购买力的群体，匹配以市场调节的普通商品房。

第三，赋予地方政府主要是市县两级政府在房地产调控方面更多的权限和责任。当前，我国房地产市场已经出现明显分化现象，一、二、三线城市供求态势大不相同，各地情况千差万别，再也不能采取全国“一刀切”的办法。应在符合中央土地、财税、金融、监管等制度设计的前提下，允许人口居住地政府根据本地情况制定和实施差别化调控政策，在土地供应、城乡规划、房地产交易、保障房建设等环节享有相应的自主权。

四、创新模式、精细管理，完善基本住房保障体系

第一，清晰界定保障房的概念和内涵，合理确定保障对象、保障标准、保障方式，以便按照统一口径进行统计、管理和考核。保障房的出发点是“帮穷人”，而不是“养懒人”；是“保生存”，而不是“保享受”；是尽可能“人人有房住”，而不是“人人有房产”。建议根据居民收入水平，划分不同的保障层次，实行不同的保障方式。

第二，结合各地实际，科学确定保障房建设目标。“十二五”规划提出建设保障性住房和棚户区改造住房目标，是政府对人民的承诺，要全力完成。建议在实施过程中，应明确“按需提供住房保障”的原则，由各级政府结合本地经济社会发展和财力状况，尤其是保障人群特点，合理提出住房保障计划，经与上级部门衔接后再由地方组织实施。同时，还要充分考虑申请者在地理位置、房型设计、配套设施等方面的需要，并注意体现绿色环保的要求。

第三，创新保障住房建设模式。探索建立住房保障基金等制度，如规定每年财政收入的一定比例用于保障性住房，以保证政府提供保障住房的可持续性；研究探索通过在现有公积金制度的基础上组建政策性住宅储蓄银行、发行公共住房建设中长期债券等途径，支持保障性住房建设的融资需求；支持组建保障性住房建设、筹资、运营机构，通过先租后售、代理经租等方式，引导民间资本参与、从事公共租赁房经营管理等业务。