推进农用地承包经营权和集体建设用地使用权确权登记颁证，鼓励农村土地向新型经营主体流转。——王安顺
宅基地买卖的陷阱
在农村拥有一套住房，过着“悠然见南山”的诗画生活，正成为很多城里人的新梦想。然而，宅基地买卖存在的陷阱，他们却很少了解，一些人甚至为此付出代价。
去年岁末，在北京开饭馆的张蓓开着车，带着父母在京郊闲转，她打算向一些朋友学习，购买一处农村小院，全家归隐乡间。
在农村拥有一套住房，过着“悠然见南山”的诗画生活，正成为很多城里人的新梦想。然而，宅基地买卖存在的陷阱，他们却很少了解，一些人甚至为此付出代价。
时间倒退回2007年，也是寒冬时节，通州区宋庄“画家村”，因宅基地房屋买卖案件成为社会热点。
一个叫李玉兰的城镇居民，2002年花4.5万元购买了“画家村”的一处农家小院，但随着农村土地大幅增值，农民反悔，起诉要求收回房屋。
当年，农民讨房诉讼的案件，在“画家村”发生了13起。理由基本相同：购房者不是农民，所以双方的房屋买卖协议无效，依据则是“城里人不许买农民房”的政策。
类似的案件，2011年前后在海淀、朝阳等地也屡见不鲜。当初农民卖房时白纸黑字写着“永不反悔”，然而当旧村腾退改造，面对巨大的利益时，卖房的农民纷纷“悔约”。
浮现出来的买卖案件仅是冰山一角，大量宅基地买卖的事实背后，是一个自发形成的隐形市场。
中国社科院农村发展研究所宏观经济研究室主任党国英接受北青报记者采访时表示，在现行法律框架下，宅基地归村集体所有，农民对宅基地仅有使用权，农民向城镇居民出售宅基地的行为被明确禁止。“法律规定农村房屋买卖只能在村集体内部进行，否则交易是不受法律保护的。”
宅基地出租悄然进行
79岁的朱静德一合计，过去靠着600多棵山楂树、核桃树，累一年最多挣6000元；现在把家里的8间老屋租出去，一年光租金就1.2万元，简直是“天上掉馅饼”的好事。
宅基地不可自由买卖，那么农民该如何吃上这块诱人的“蛋糕”？
去年7月，一家名为“山里寒舍”的乡村酒店在不到70口人的密云县北庄镇干峪沟村开业，酒店租用30套村民闲置的破旧宅院改造成客房，外观还是古朴的农家风貌，保留木窗、灰瓦、石头墙。
坐落在深山中的干峪沟村属于典型的“空心村”，多数人很早就搬下山，村里仅剩10余口老人留守。“全村47处宅院，空置近一半，有些老房子一空就是30多年，房顶塌了一半，院里长着一人高的草。” 干峪沟村党支部书记高云宇说道。
一个偶然的机会，一家旅游公司看上了这个衰落的山村，要租下农民的破院子搞乡村旅游。企业董事长殷文欢向高云宇保证：“客房改造，农民不掏一分钱，都是在农民原有宅基地上进行，不会出现违建，而且房屋的权属仍是村民和村集体的，租赁期满即可收回。”
企业给出的租赁价格是平均每间房每年1500元，每间房的年租金每5年涨500元。这个价格，是北庄镇中心村房屋租赁价格的3倍多。原先废弃闲置的宅基地，竟然成为“摇钱树”，村民几乎没有不动心的。
79岁的朱静德一合计，过去靠着600多棵山楂树、核桃树，累一年最多挣6000元；现在把家里的8间老屋租出去，一年光租金就1.2万元，简直是“天上掉馅饼”的好事。
更好的事情还在后面，在外打工的村民可以返乡，在宅基地改造后的乡村酒店上班。这样一来，去年干峪沟村户均年增收达到2万多元，比2012年翻了一倍。
26岁的高建秋在密云县城打工5年，现在回到村里，成为酒店的员工，穿着和城里女孩一样，每月保底工资4000元，还有额外的奖金。今年春节前，她和同事要去马来西亚培训，“在国外买个苹果5S手机。”第一次出国的高建秋早有打算。
宅基地出租使农民获益的模式，不仅密云，延庆、怀柔、昌平等多个区县也在悄然进行。
