莫天全:多措并举推动房地产业平稳发展

发布时间: 2022-12-29 13:26:57 | 来源: 人民政协报 | 作者: 莫天全 | 责任编辑: 李培刚

中央经济工作会议提出,要确保房地产市场平稳发展,扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作,满足行业合理融资需求,推动行业重组并购,有效防范化解优质头部房企风险,改善资产负债状况,同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策,支持刚性和改善性住房需求,解决好新市民、青年人等住房问题,探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

相较往年中央经济工作会议对房地产业的提法,本次篇幅明显增加,突出了“保交楼、保民生、保稳定”的工作要求,支持房企合理融资需求并防范化解优质头部房企风险,并推动房地产业平稳过渡到新的发展模式。

一、房地产业作为支柱产业,助推国民经济企稳复苏

整体来看,2022年我国宏观经济运行环境经历了较大的风险挑战,外部地缘冲突不断、海外通胀持续走高,全球经济发展明显放缓,同时国内多地疫情反复,为生产生活制造了较大不确定性。

其中,房地产行业链条长、涉及面广,是国民经济的支柱产业,也是稳就业、保民生的重要抓手;但受房地产市场深度调整影响,2022年1-11月房地产开发投资和全国商品房销售面积同比降幅较大,对国民经济恢复形成拖累。

2023年,海外需求或将延续收缩,出口下行压力仍在;扩内需政策逐步发力,但在前期疫情影响下,消费端疲软态势短期难改,投资端的基建投资仍将是内需释放的重要支撑,房地产投资同比降幅逐步收窄有助于减弱对整体投资增速的拖累。因此,房地产行业的平稳发展对2023年宏观经济的稳步恢复至关重要。

二、供给和需求两侧齐发力,促进房地产市场平稳运行

供给侧,本次会议明确提出“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”,“保交楼”仍然是明年工作的重中之重,各类专项借款和配套资金有望加快落地,促进房地产市场预期修复。

11月“金融16条”落地以来,房地产企业端政策的支持力度明显加大,支持房企融资的信贷、债券、股权“三支箭”陆续发布,有助于房企舒缓资金压力,提振企业信心,为落实“保交楼”工作提供保障。预计房地产行业将加速整合,优质企业资产负债情况持续优化,进一步降低行业风险,改善市场预期。

需求侧,房地产市场经历2022年的深度调整后,当前购房者置业情绪和市场信心均尚未扭转。本次会议将住房改善和新能源汽车、养老服务等并列,被列为扩大内需战略的重要抓手,并且重提“要因城施策,支持刚性和改善性住房需求”,2023年地方需求支持政策有望进一步强化。

三、从探索到平稳过渡,房地产业发展模式进入新阶段

自1998年中国房地产市场化改革以来,房地产行业经过了20多年的快速发展。在市场快速增长的年份,为了扩大规模,房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”的传统模式,迅速扩大企业的市场份额。这种传统、粗放的发展模式导致房地产与金融系统过度结合,房价上涨和居民投资投机需求增加陷入螺旋上升,地方政府对土地财政的依赖度明显提升等问题的出现。随着全国总人口增速的放缓以及城镇化水平的不断提高,我国住房总需求空间逐渐缩小,叠加受疫情影响市场深度调整、房企资金承压,“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式已不再适用。

2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”,2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”,伴随着房地产行业进入新的发展阶段。针对当前房地产行业面临的主要问题,新的发展模式或可落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。

第一,市场体系和保障体系并行发展,建立人房地钱联动机制。坚持市场体系和保障体系并行发展,在商品住宅市场之外,加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。另外,综合考虑人口流动规模及产业经济发展需要,合理配置区域及城市间新增建设用地指标,未来需要在中心城市建设用地指标上做加法,在中小城市建设用地指标上做减法,促进大中小城市协调发展。

第二,租购并举,保障租房群体享有公共服务的权利。当前人口流入量大、新市民和新青年人数多的城市供需矛盾突出,住房租赁需求较为旺盛。党的二十大报告强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,租赁市场已经成为住房市场的重要组成部分,未来相关配套政策将进一步完善,同时推动租房居民享有公共服务的权利,解除租房群体的后顾之忧。

近期证监会相关负责人表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块,研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”,这也意味着未来公募REITs(房地产投资信托基金)在租赁领域的试点有望进一步扩围,本次会议亦强调“探索长租房市场建设”,未来保障性租赁住房、长租房的不断发展,也将为新市民、青年人提供更多住房保障。

但需要注意的是,保障体系并不能取代商品化住宅,“购”仍将在一定时期内占据主导,高品质的商品房需求亦要得到支持,满足不同人群的居住需求。

第三,盘活存量,健全配套服务。一方面,推动城市更新,提高老旧小区的居住品质、提高产业用地的集约化利用率,如为老旧小区加装电梯、增加适老适幼化设施;进一步盘活利用闲置商业、办公等物业,支持商改住、商改租等。另一方面,发展房地产相关服务产业,如物业管理服务、养老服务等。

总体而言,房地产行业新旧模式的转变已是必然趋势,这是行业发展阶段所决定的。但由于过去发展中的确已积累了一定风险,因此转变过程中需要把握好节奏,避免急转弯,推进房地产业发展模式的平稳过渡。房地产企业也应顺应行业新的发展趋势,由开发商向服务商转型,促进行业高质量发展。

(作者系全国政协委员、中指控股有限公司董事长)