中央经济工作会议提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
相较往年中央经济工作会议对房地产业的提法，本次篇幅明显增加，突出了“保交楼、保民生、保稳定”的工作要求，支持房企合理融资需求并防范化解优质头部房企风险，并推动房地产业平稳过渡到新的发展模式。
一、房地产业作为支柱产业，助推国民经济企稳复苏
整体来看，2022年我国宏观经济运行环境经历了较大的风险挑战，外部地缘冲突不断、海外通胀持续走高，全球经济发展明显放缓，同时国内多地疫情反复，为生产生活制造了较大不确定性。
其中，房地产行业链条长、涉及面广，是国民经济的支柱产业，也是稳就业、保民生的重要抓手；但受房地产市场深度调整影响，2022年1－11月房地产开发投资和全国商品房销售面积同比降幅较大，对国民经济恢复形成拖累。
2023年，海外需求或将延续收缩，出口下行压力仍在；扩内需政策逐步发力，但在前期疫情影响下，消费端疲软态势短期难改，投资端的基建投资仍将是内需释放的重要支撑，房地产投资同比降幅逐步收窄有助于减弱对整体投资增速的拖累。因此，房地产行业的平稳发展对2023年宏观经济的稳步恢复至关重要。
二、供给和需求两侧齐发力，促进房地产市场平稳运行
供给侧，本次会议明确提出“扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作”，“保交楼”仍然是明年工作的重中之重，各类专项借款和配套资金有望加快落地，促进房地产市场预期修复。
11月“金融16条”落地以来，房地产企业端政策的支持力度明显加大，支持房企融资的信贷、债券、股权“三支箭”陆续发布，有助于房企舒缓资金压力，提振企业信心，为落实“保交楼”工作提供保障。预计房地产行业将加速整合，优质企业资产负债情况持续优化，进一步降低行业风险，改善市场预期。
需求侧，房地产市场经历2022年的深度调整后，当前购房者置业情绪和市场信心均尚未扭转。本次会议将住房改善和新能源汽车、养老服务等并列，被列为扩大内需战略的重要抓手，并且重提“要因城施策，支持刚性和改善性住房需求”，2023年地方需求支持政策有望进一步强化。
三、从探索到平稳过渡，房地产业发展模式进入新阶段
自1998年中国房地产市场化改革以来，房地产行业经过了20多年的快速发展。在市场快速增长的年份，为了扩大规模，房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”的传统模式，迅速扩大企业的市场份额。这种传统、粗放的发展模式导致房地产与金融系统过度结合，房价上涨和居民投资投机需求增加陷入螺旋上升，地方政府对土地财政的依赖度明显提升等问题的出现。随着全国总人口增速的放缓以及城镇化水平的不断提高，我国住房总需求空间逐渐缩小，叠加受疫情影响市场深度调整、房企资金承压，“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式已不再适用。
2021年中央经济工作会议首提“探索新的发展模式”，2022年再次提出“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，伴随着房地产行业进入新的发展阶段。针对当前房地产行业面临的主要问题，新的发展模式或可落脚在住房体系建设、租购并举、盘活存量等方面。
第一，市场体系和保障体系并行发展，建立人房地钱联动机制。坚持市场体系和保障体系并行发展，在商品住宅市场之外，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。另外，综合考虑人口流动规模及产业经济发展需要，合理配置区域及城市间新增建设用地指标，未来需要在中心城市建设用地指标上做加法，在中小城市建设用地指标上做减法，促进大中小城市协调发展。
第二，租购并举，保障租房群体享有公共服务的权利。当前人口流入量大、新市民和新青年人数多的城市供需矛盾突出，住房租赁需求较为旺盛。党的二十大报告强调“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，租赁市场已经成为住房市场的重要组成部分，未来相关配套政策将进一步完善，同时推动租房居民享有公共服务的权利，解除租房群体的后顾之忧。
近期证监会相关负责人表示将“加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域”，这也意味着未来公募REITs（房地产投资信托基金）在租赁领域的试点有望进一步扩围，本次会议亦强调“探索长租房市场建设”，未来保障性租赁住房、长租房的不断发展，也将为新市民、青年人提供更多住房保障。
但需要注意的是，保障体系并不能取代商品化住宅，“购”仍将在一定时期内占据主导，高品质的商品房需求亦要得到支持，满足不同人群的居住需求。
第三，盘活存量，健全配套服务。一方面，推动城市更新，提高老旧小区的居住品质、提高产业用地的集约化利用率，如为老旧小区加装电梯、增加适老适幼化设施；进一步盘活利用闲置商业、办公等物业，支持商改住、商改租等。另一方面，发展房地产相关服务产业，如物业管理服务、养老服务等。
总体而言，房地产行业新旧模式的转变已是必然趋势，这是行业发展阶段所决定的。但由于过去发展中的确已积累了一定风险，因此转变过程中需要把握好节奏，避免急转弯，推进房地产业发展模式的平稳过渡。房地产企业也应顺应行业新的发展趋势，由开发商向服务商转型，促进行业高质量发展。
（作者系全国政协委员、中指控股有限公司董事长）
