备受社会关注的民法典各分编（草案）日前提请十三届全国人大常委会第五次会议审议，“居住权”首次写入物权编草案，专设一章，以彰显其重要。
居住权是一种古老的权利，最早产生于罗马法，属于人役权的一种。罗马法上的役权包括地役权和人役权。居住权具有浓厚的身份色彩，是一种人役权。罗马时期实行家长制，遗产由嫡长子继承。为保障不具有继承权的家庭成员居住需要，家长常以遗嘱方式将住房使用权遗赠给需照顾的家庭成员，这是居住权制度最初的由来，其目的是解决家庭成员“生有所靠、老有所养”的问题。法国、德国、意大利等欧洲国家民法典均规定了居住权，而东亚国家看重家庭养老的作用，多认为人役权不符东方习惯，故除我国澳门地区民法典之外，均没有规定居住权。
我国物权法制定之时，曾经考虑制定居住权，但因争议过大而搁置，主要原因是部分学者认为居住权适用面过窄。居住权之设立，是为了家庭成员中没有固定住所的成员及保姆等的居住问题。但现代社会家庭成员的保障问题已通过亲属法、社会保障法等法律基本解决，而保姆群体只是少数。居住权是一种人役权，我国没有人役权制度，规定居住权则将导致权利体系冲突。
事实上，自居住权制度确立以来，各国居住权制度便处于不断发展之中，居住权的身份性色彩日渐淡化，物权色彩日渐浓厚。立法虽沿用“居住权”这一称谓，但其内涵却早已跳出基于生活需要的居住范畴，而演化为以占有、使用为内容的投资性权利。与此同时，居住权在以房养老、房产投资等领域的作用不断增强。我国老龄化严重，老年人口占比远高于世界平均水平，老年人口的绝对数雄居世界第一，且房屋自有率奇高，无论是总体还是城镇房屋自有率均远高于世界平均水平，以房养老存在深厚的社会基础。
党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。建立居住权制度，通过多层次的产权结构来解决居住问题，有助于为公租房和以房养老提供法律保障。民法典物权编重拾居住权议题，具有充分的必要性。
民法典已出台的物权编草案专设一章共4个条文对居住权做了规定，包括居住权的产生、公示、使用、消灭事由等事宜。草案规定，居住权系对他人住宅享有的占有、使用，以满足生活需要的权利；居住权由当事人约定，并采取书面形式订立居住权合同；居住权自登记时设立；居住权不得转让、继承，除当事人另有约定者外，居住权所涉及的住宅亦不得出租；除当事人另有约定外，居住权自居住权人死亡时消灭。
可以看出，本次民法典物权编草案居住权条款注意到了房屋多元利用的创新需要，一定程度上淡化了居住权的人役性质。如将居住权定位为意定物权，以合同作为订立居住权的主要形式，强调当事人自主意思在居住权生成中的基础性地位；允许当事人在另有约定时将其出租等。但总体上来说，尚没有摆脱传统居住权窠臼，民法典作为民事生活中的基本法律，需具有一定的前瞻性，故而，立法观念上还可以开阔一些。如对于居住权的认识，仍然囿于保障性权利，将居住权限定在权利人单纯对住宅的占有、使用权益，而剥夺权利人对权利本身的处分权，不允许其转让和继承，人为限制了其权利价值；将居住权对象限制在住宅，且定位为限于满足生活需要的权利，忽视了相当部分商住型房屋居住和投资兼顾的现实等。
（作者鲁晓明系全国政协委员、广东财经大学法学院副院长）
