“调控房价不能仅仅针对商品住房市场，还必须进一步加大保障性安居工程的建设力度。”
3月4日，全国政协委员、江西省九江市副市长卢天锡在小组讨论会现场接受记者采访时如是说。“安居才能乐业，安居才能安心。拥有合适、稳定的住房，既是个人和家庭温暖的重要组成部分，也是社会和谐、稳定、进步的必要条件。”卢天锡表示，近年来，国家通过不断加大经济适用房、廉租房、公租房、棚户区改造等各类保障房的建设力度，有效解决了中低收入住房困难家庭的住房问题，加快了各地城镇化发展进程，促进了房地产市场的健康持续发展。因此，保障性安居工程被广大群众亲切地称为“民心工程”、“德政工程”。
“两难一低”待破解
当记者问起在有序推进保障性安居工程建设过程中，目前尚存在哪些困难和问题时，卢天锡认为最突出的问题是“两难一低”。
首先是用地难。随着工业化、城镇化的深入发展，城市建设用地供需矛盾日益突出，地方政府新增建设用地数量受到用地总量控制指标的严格限制。对于保障房建设用地，目前中央并没有根据建设计划单列用地指标，导致保障房建设用地必然要挤占工业及其他经营性发展项目建设用地。保障房建得越多，其他发展项目用地就越少，就越不利于当地经济发展，特别是棚户区改造和农村危房改造计划用地落实就会更加困难。在中央强调既要保民生又要求发展的前提下，这一矛盾就显得更加突出了。
其次是融资难。目前保障房融资难已成为各地住房保障工作开展的瓶颈。虽然人民银行、银监会在2008年连续出台了《经济适用住房开发贷款管理办法》和《廉租住房建设贷款管理办法》等，但是受国家宏观经济调控及银行限制对政府投融资平台发放贷款等不利因素影响，导致在具体实施时大多停留在口号上，保障房贷款手续多、成本高、落实难，有的银行对于保障房贷款利率上浮比例还大，使得保障房建设“地方热、银行冷”。而且，公租房、廉租房项目比经济适用房项目更难获取贷款，主要是因为公租房、廉租房的投资收益主要依靠租金，而租金仅能维持支付银行贷款利息。同时，目前我国还没有明确的资金回收机制，贷款偿还来源不明确，银行普遍认为保障房贷款投资周期长、收益难度大、风险过高。
最后是补助低。以江西省为例，目前中央对于保障房的补助资金较少，廉租房为每平方米补助400元，公租房则没有出台具体补助标准，只是每年根据中央财力综合确定。如2012年公租房中央补助为每套30550元。以一般城市为例，保障房从建设到基本装修完成交付入住，预计每平方米成本为3000元，每套房按50平方米计算，约需成本15万元。这样算下来，公租房补助资金比例仅为建设造价成本的20%，而廉租房仅为13%。巨大的资金缺口需要地方财政自筹资金解决，这也就形成了保障房建设“中央热、地方难”的局面。
“五大力度”促发展
针对上述难题，为持续推进保障性安居工程建设，实现“住有所居”，卢天锡建议在以下5个方面加大政策支持力度。
一是加大用地保障力度。建议国土资源部门在安排年度用地计划时，将保障性安居工程建设用地，根据国家批准的建设计划，按“应保尽保”原则单独下达用地计划。同时，为降低保障房用地成本，建议各类保障房用地免征新增建设用地有偿使用费。
二是加大金融支持力度。建议出台法令，明确保障房建设项目财政担保的有效性和合法性，或成立专门机构为保障性住房项目融资提供担保，分散信贷资金风险；制订信贷资金支持保障性住房建设风险防范、处置配套政策，建立风险补偿基金、贴息政策及贷款授信免责条款，消除金融机构顾虑；尽快研究社保基金、保险资金等长期资金投资建设保障房的具体融资方案；降低住房公积金支持保障性住房建设项目贷款门槛；大力发展政策性住房金融体系；推动商业银行实施差别化信贷支持，督促各金融机构总行制订支持保障性住房建设的工作方案和细则；鼓励地方政府发行保障性住房债券进行融资。
三是加大财政补助力度。建议在2012年中央建设补助资金基础上进一步提高补助标准，将补助标准提高至建设造价成本的30%～40%；将中央建设补助资金纳入中央预算内统筹。
四是加大机制创新力度。建议中央出台文件，明确公租房、廉租房“两房合一”，并实行“租补分离、租售并举”。
五是加大税收优惠力度。目前，对于公租房的出售没有出台相关政策。建议财政部、国家税务总局尽快出台公租房出售的有关税收优惠政策，对公租房出售过程中的税费予以减免。
